Quel est le prix d'un projet de construction ? - Floriane Massoulès Architectes

Notions de base

Un projet de construction ne coûte pas seulement le prix de la construction. En effet, même si les travaux représentent souvent la grande majorité du budget, surtout pour du neuf, les frais annexes ne sont pas négligeables. Si on les oublie lors de la faisabilité, ils peuvent remettre en cause le projet lui même.

Vous aurez ici un aperçu des coûts les plus courants d’un projet de construction. Évidemment, selon le projet et les cas de figure, tous les frais présentés ci-contre ne sont pas systématiques.

Prix d’un projet de construction

Achat du terrain ou de la construction

Évidemment, pas de construction sans terrain ! Qu’il s’agisse d’un projet de rénovation ou de construction neuve, le prix d’achat du terrain avec ou sans bâtiment existant est le premier poste de dépense dans le prix global d’un projet de construction.

Rénovation ou extension

Le prix d’une construction existante va dépendre de beaucoup trop de critères pour vous en faire le détail ici. Cependant, ce qu’il faut prendre en compte lors de l’achat, c’est le prix de revente au m2 en prenant en compte l’investissement que vous allez mettre. Les calculs de rentabilité ne sont pas le sujet de cet article mais vous aurez compris le principe.

Acheter de l’existant pour rénover est une solution très avantageuse car cela vous permet de faire des économies sur le prix de la construction en s’évitant une grande partie des travaux de gros oeuvre (fondations et superstructure) voire aussi sur la taxe d’aménagement (si pas de création de surface de plancher). De plus, pour des biens datant d’avant 1948, la qualité des matériaux et leur mise en oeuvre était bien supérieure aux standards d’aujourd’hui. Enfin, rénover les bâtiments existants s’inscrit dans une démarche écologique en économisant les ressources et en prolongeant la vie des matériaux.

Construction neuve

Dans le cadre d’une construction neuve, le prix d’un terrain est souvent prépondérant dans le budget de la construction. Celui-ci dépend de :

sa constructibilité : le document d’urbanisme en vigueur (PLU, POS, PLUi etc) permet il de construire sur ce terrain ? Vous pouvez demander un certificat d’urbanisme pour savoir cela.
sa superficie et sa situation géographique évidemment : classique !
sa viabilisation : le terrain est t il raccordé à l’eau potable, à l’assainissement collectif, aux réseaux elec et telecom ? Est il déjà desservi par une voie carrossable ? Ces éléments se contrôlent lors d’une visite.

Le prix d’un terrain au m2 peut varier de 10 à 400€ du m2 selon le secteur géographique. Pour vous faire une idée du coût du terrain dans votre région, vous pouvez vous rendre sur le site Terrain-Construction .

Le prix d’un bien déjà construit va varier selon :

Présence d’amiante ou de plomb, de termites ou champignons : voir dans le DPE l’ampleur des présences éventuelles. Il est indispensable de traiter des termites et champignons. A noter tout de même que le DPE peut aussi indiquer une présence antérieure de termite déjà traitée. L’amiante peut être conservée ou recouverte. Tant qu’elle ne s’effrite pas cela n’est pas toxique. De même, le plomb que l’on trouve souvent sous forme de peinture est plus ou moins dangereux selon son taux d’émission. Des canalisations d’eau en plomb sont elles plus dangereuses car le plomb contamine l’eau que l’on consomme et qui circule dedans.
Conformité du raccordement et distribution électrique et gaz : voir dans le DPE et demander les certificats de contrôle pour les appareils à combustibles (chaudières gaz, bois, poêle etc.)
Raccordement à l’assainissement collectif ou conformité de l’assainissement individuel : à contrôler sur place pour le collectif ou certificat de contrôle à demander aux propriétaires pour l’individuel
Raccordement aux réseaux publics : eau potable, telecom, électricité. Il s’agit là d’identifier leur position et l’emplacement des compteurs.
Possibilité d’extension ou de sur élévation : consulter le document d’urbanisme en vigueur (PLU, POS, PLUi etc) ou faire une demande de certificat d’urbanisme.
Qualité de l’isolation et consommation énergétique : voir le DPE mais à relativiser car ces résultats dépendent beaucoup des habitudes des usagers. Mieux vaut il se renseigner sur l’année de construction pour connaître la Réglementation thermique en vigueur lors de la construction ou sur les travaux effectués pour connaître la qualité d’isolation du bien
Année et qualité de la construction : selon les périodes, les prestations de base ne sont pas les mêmes. On n’a malheureusement tendance a constater que plus les biens sont récents, moins les matériaux utilisés sont durables. Avec la RE2020, les choses devraient un peu changer.

Pour avoir une idée du coût d’une maison ou d’un appartement à acheter, vous pouvez vous rendre sur le site des Demandes de Valeurs Foncière – DVF – qui indique le prix de vente net vendeur, TVA inclue, de biens par zone géographique des 5 dernières années.

Frais d’acquisition

A moins que le terrain ou le bien vous appartienne déjà, vous devrez passer chez le notaire pour officialiser votre achat. Cela est obligatoire et a un coût à prendre en compte dans le prix de votre construction. Il s’agit des frais d’acquisition, ou frais de notaire. Les frais d’agence immobilière, si vous en avez, n’entrent pas en compte dans le calcul des frais de notaire.

Les frais de notaire sont liés au fonctionnement de l’office notariale pour la rédaction de l’acte, la vérification de sa légalité et de sa conformité (les émoluments) ainsi que les frais d’enregistrement de l’acte, impôts et taxes de l’état. Ces frais dépendent du type d’achat (VEFA, neuf, ancien, terrain à bâtir) et du département concerné.

Par exemple, pour l’achat d’un terrain à 170000€, hors frais d’agence, le montant des frais de notaire s’élève à 13800€, soit 8.12% de la valeur du bien.

Taxe d’aménagement

Autre poste de dépense non négligeable à prendre en compte dans le prix de sa construction : la taxe d’aménagement. Elle se déclare lors d’un dépôt de permis ou de déclaration préalable selon la surface taxable construite supérieure à 5m2 ou autres éléments taxables (piscine, garage, place de stationnement, panneaux photovoltaïques…). Cette taxe est à destination des commune, département et région. Elle vous sera adressée par courrier sous 6 mois après validation de votre autorisation d’urbanisme.

Elle se calcule selon :

Les mètres carré de surface de plancher créée, sauf pour les piscines, place de stationnement ou panneaux photovoltaïques, calculés au forfait.
Les taux appliqués et cumulés de la commune, du département et de la région
Le montant de la taxe nationale fixée par arrêté

Il existe des exonérations ou réductions possibles selon le mode de financement (pour les prêt à taux zéro) ou notamment pour les 100 premiers m2 construits, pour lesquels un abattement de 50% est appliqué.

Exemple, en 2022, pour la construction d’une maison individuelle de 120m2 de surface de plancher, à Toulouse, avec une place de stationnement extérieure et un bassin de piscine découverte de 12m2, les taux et forfait sont les suivants :

Tarif aux m2 : 820€ (hors île de France)
Commune : 16%
Département : 1.3%
Région : 0%
Forfait piscine découverte par m2 : 200€
Forfait place de stationnement : 5000€

Cela donne les calculs des taxes suivantes :

la construction : 820x(0.16+0.013+0.00)x(100×0.50+20) = 9930.20€
la piscine : 200x(0.16+0.013+0.00)x12 = 415.20€
la place de stationnement : 5000x(0.16+0.013+0.00)x1 = 865.0€

Soit un total de 12 210.40€. Ce montant n’est pas négligeable et est à prendre en compte dès la faisabilité dans son budget.

A noter qu’en cas de garage, la surface du garage sera prise en compte dans la surface de plancher de la maison, et que les terrasses non closes et non couvertes ne sont pas taxées.

Concessionnaires réseaux

Les frais liés aux concessionnaires des réseaux est un autre poste de dépense qui peut vite devenir important dans le prix global de son projet de construction. Cela est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit de construction neuve sur un terrain non viabilisé.

De quoi s’agit il ?

Les concessionnaires sont les organismes qui assurent la gestion, le contrôle et l’entretien du réseau en question. Les réseaux concernés et leurs concessionnaires sont les suivants :

AEP (Adduction d’Eau Potable) : la commune en gestion directe ou déléguée (à VEOLIA par exemple)
ELECTRICITE : Enedis
EAUX USÉES : la commune en gestion directe ou déléguée (à VEOLIA la plupart des fois)
EAUX PLUVIALES : la commune en gestion directe ou déléguée (à VEOLIA par exemple)
GAZ : GRDF
FIBRE : opérateur disponible (Orange, Sfr, Bouygues etc.)

Quels terrains sont concernés ?

Dans le cadre de l’achat dun terrain en lotissement, votre terrain est déjà viabilisé. Vous n’avez pas de question à vous poser ! Vous devez disposer des coffrets correspondant en limite parcellaire.

Dans le cadre d’un terrain à bâtir isolé ou issu dun remembrement, vous devrez réaliser la viabilisation du terrain. Cela est intéressant lorsque l’on souhaite acquérir un terrain plus confidentiel. Ce type de terrain est souvent dans un tissu urbain beaucoup moins dense qu’en lotissement. Ils sont en général plus rares mais aussi moins chers.

Comment faire ?

Une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en mairie vous donnera, entre autre, les informations relatives aux réseaux existants ou prévus desservant votre terrain. Pour chaque réseau, il vous faut faire les démarches auprès des concessionnaires (gestionnaires) du réseau en question.

Pour viabiliser votre terrain il faut, à minima, le raccorder aux réseaux d’eau potable et d’électricité. S’il existe un réseau d’assainissement il vous faudra également vous y raccorder. S’il n’y en a pas, il faudra prévoir la réalisation d’un assainissement individuel (type fosse septique ou phyto-épuration) avec une demande au SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif). Cette demande est à réaliser avant le dépôt de votre permis de construire. En cas d’assainissement collectif, il s’agit en général d’un système séparatif : les eaux usées et eaux pluviales sont traitées séparément. Il faut donc prévoir deux raccordements distincts, voire souvent aujourd’hui un système de rétention et d’infiltration à la parcelle pour les eaux pluviales. Aussi, si un réseau de gaz public ou un réseau de chaleur urbain est disponible, vous pouvez également choisir de vous y raccorder. Enfin, il vous faudra également vous raccorder au réseau telecom ou Fibre à votre convenance.

Contrôles et taxes

Ces raccordements seront soumis à des contrôles : par le Consuel pour l’électricité et par l’organisme Qualigaz pour le gaz. Ils ont aussi un coût et peuvent être soumis à des taxes selon les mairies. Les travaux des concessionnaires s’arrêtent toujours en limite de votre terrain.

Coûts et délais

Enfin, ces démarches prennent du temps. Entre l’établissement du devis, la validation et la réalisation des travaux, il faut compter à minima 2 mois, mais en général, une viabilisation complète prend entre 4 et 6 mois. Ces travaux ne pourront évidemment être réalisés qu’après obtention de votre permis d’aménager ou permis de construire stipulant les raccordements prévus.

Le coût pour viabiliser son terrain va surtout varier selon la distance des réseaux public à votre terrain. En effet, au delà d’une longueur standard de 10m pour l’eau et 30m pour l’électricité et le gaz, le coût augmente proportionnellement à la distance à parcourir. La nature du sol peut aussi entrer en compte dans le prix. Ces prix n’incluent que le branchement au réseau public jusqu’au droit de la parcelle avec la pose des compteurs. Les réseaux depuis les compteurs jusqu’à la maison font partie de la petite privée des travaux et sont à inclure dans les travaux de VRD. On considère que le prix d’une viabilisation complète varie entre 6250 et 18000€ TTC comprenant :

Électricité : 1700 à 2000€
Eau : 1400 à 2000€
Assainissement collectif : 2000 à 5000€
Assainissement individuel : 6000€ à 10000€
Gaz : 500€ à 1500€
Internet : 150 à 2000€
Taxe de viabilisation : 500€

Dans un budget estimatif, il vaut mieux compter 15000€TTC qui est une moyenne haute mais réaliste.

Etudes techniques

Certaines études techniques sont indispensables à la bonne réalisation du projet. Leur coût est aussi à prendre en compte dès l’estimation du prix de votre projet de construction.

Études de sol

L’étude de sol permet de connaître les caractéristiques géologiques du terrain de la construction. Elle comprend la réalisation de mesures de la résistance du sol, sur place, en deux points à minima. Dans le cas d’une extension, les fondations existantes sont sondées pour connaître leur type et leur profondeur d’ancrage. L’objet du rapport est de donner la profondeur du « bon sol », ou sol d’assise des fondations, qui dépend de sa capacité de résistance. Selon cette profondeur et la nature du sol pour l’atteindre, le type de fondation à prévoir sera préconisé dans le rapport.

L’étude de sol est maintenant obligatoire pour vendre un terrain à bâtir. Même si elle n’est pas obligatoire pour obtenir le permis d’une maison, elle est cependant fortement recommandée car, sans cela, le coût des fondations reste approximatif. Connaître en amont le type de fondation permet de réduire les aléas en chantier et les coûts des travaux supplémentaires.

Également, il est impératif de suivre les préconisations du PPRN si vous êtes en zone d’aléas pour pouvoir être couvert par votre assurance en cas de catastrophe naturelle notamment. Les PPRN imposent la réalisation d’une étude de sol niveau AVP (avant projet) minimum pour tous les projets autres qu’une maison individuelle.

Une étude de sol pour une maison coûte en moyenne 1500€TTC. Demandez bien les sondages inclus lors de la réalisation des devis afin de payer les prestations adaptées à votre projet.

Étude hydrogéologique ou d’assainissement

L’étude hydro ou d’assainissement peut être couplée à l’étude de sol. Elle permet de connaître :

la présence éventuelle d’eau dans le sol,
la présence éventuelle d’une nappe phréatique,
la hauteur d’eau à l’instant t le cas échéant,
la topographie globale du terrain,
la perméabilité du sol.

Cette étude est nécessaire pour choisir et dimensionner les techniques de rétention et/ou d’infiltration des eaux pluviales et le type d’assainissement individuel possible. La rétention permet de contrôler le débit rejeté au réseau public afin d’éviter sa saturation. L’infiltration permet d’éviter un raccordement au réseau public et permet de gérer l’ensemble des eaux de ruissellement et de toiture du projet sur la parcelle. Le type d’assainissement dépendra de la perméabilité du sol (drain ou fosse étanche).

Le prix d’une étude d’assainissement varie de 500 à 800€TTC. Le SPANC de votre département pourra vous donner des contacts de bureaux d’étude qualifiés.

Relevé géomètre et bornage

Le relevé d’un géomètre expert peut être de plusieurs types :

Topographie : altimétrie de l’ensemble de la surface du terrain
Bornage : limites du terrain avec mise en place de bornes si pas de limite concrète (mur, clôture etc.). Dans le cas d’un bornage contradictoire, le bornage se fait en présence des voisins et le plan de bornage est signé par l’ensemble des protagonistes.
Relevé extérieur : périphérie des bâtiments existants, réseaux, altimétrie des fils d’eau et des tampons des regards, positions des arbres.
Relevé intérieur : plan intérieur d’un bâtiment existant par niveau. Il ne précisera pas les natures de mur ou de cloison mais donnera leurs épaisseurs, les positions des portes et fenêtres et les hauteurs sous plafond ou sous poutre.
Héberges : profil vertical en coupe d’un bâtiment. Cela permet de savoir si un mur n’est pas d’aplomb, de connaître de combien dépasse une corniche ou un débord de toiture par rapport à sa base. Cela est utile si l’on construit contre un mitoyen.
Façades : élévations des constructions existantes.

La qualité d’un relevé de géomètre dépend du technicien qui relève les points sur place et de sa capacité d’analyse et de synthèse. En effet, selon la qualité du relevé, les plans seront plus ou moins exploitables en l’état.

A noter que seul un géomètre expert peut réaliser un bornage de limite parcellaire faisant foi aux yeux de la loi. Vous pouvez notamment vous rendre sur le site geofoncier.fr pour en savoir plus sur votre terrain : a t il déjà été borné ? Les limites voisines l’ont elles été ? Par qui ?

Le coût d’un relevé gèometre se calcul au mètre carré et selon le type de relevé.

Assurance dommage-ouvrage

L’assurance dommage-ouvrage est obligatoire pour tout projet de construction. Cette assurance est à souscrire par le maître d’ouvrage. Elle permet de couvrir les frais liés à la réparation de désordres rendant impropre le bâtiment à sa destination. Elle peut être sollicité à partir de la réception des travaux mais doit être souscrite avant le début des travaux. Cette assurance engage les travaux de réparation sans délai. La recherche des responsabilités de chacun est faite dans un second temps. La dommage ouvrage s’occupe ensuite elle-même des démarches pour réclamer le remboursement liés aux décennales des différents intervenants (entreprises, maître d’œuvre, bureau de contrôle etc.).

Cette dommage-ouvrage ou « DO » se souscrit auprès des assureurs spécialisés. Le coût est un pourcentage du montant des travaux. L’assureur établi le pourcentage selon le risque et le type de travaux prévus. Il varie entre 1 et 5% avec un minimum de 2000€.

D’autres assurances existent, notamment la Tout Risques Chantier. Celle-ci couvre les risques durant le chantier (effondrement, accident, incendie etc.) afin d’éviter l’abandon du chantier à cause d’un sinistre non réparé. Les maîtres d’ouvrage souscrivent à cette assurance pour des chantiers importants. De la même manière, le coût se calcule au cas par cas.

L’ensemble de ces assurances sont là pour accompagner le maître d’ouvrage dans l’application de ses droits et l’exercice de son recours le cas échéant, compte tenu de l’enchevêtrement des responsabilités qui s’appliquent.

Prestations intellectuelles

Les prestations intellectuelles comprennent l’ensemble des frais liés aux prestations de services des professionnels de la maîtrise d’œuvre. Un architecte, un ingénieur, un paysagiste, un décorateur ou un maître d’œuvre peut les réaliser selon les situations.

Confier la conception de votre projet et sa réalisation à un professionnel du bâtiment, c’est vous garantir un projet construit dans les règles de l’art, conformément aux textes de loi (code de l’urbanisme, DTU, réglementations thermiques, code du travail etc.) et sous garantie décennale. C’est aussi l’assurance de voir vos intérêts défendus par un professionnel, indépendant des intérêts financiers des entreprises.

Pour vous donner un ordre de prix, une mission complète (de l’esquisse à la réception de chantier en passant par la direction des travaux), coûte entre 8 et 12% du montant des travaux (bâtiment et VRD). En général, plus le montant des travaux est élevé, plus le pourcentage diminue.

Études et conception

Les études consistent à regrouper l’ensemble des données et contraintes du site et du programme pour concevoir votre projet. Il s’agit là :

de mettre au clair le programme de votre projet
d’identifier les étapes réglementaires nécessaires à sa réalisation
d’aboutir à un agencement des espaces en plan et en volume répondant à l’ensemble des contraintes du site et de vos besoins et/ou envies

Cette phase passe par l’élaboration de plans et de façades qui synthétisent le tout. Elle est très itérative : il faut parfois passer par de nombreuses variantes avant d’aboutir au plan finalisé. Cette étape s’appuie souvent sur des références de bâtiment ou d’aménagement existants afin de choisir le style du projet.

Dossier de permis de construire ou déclaration préalable

Une fois votre projet arrêté, il faut réaliser le dossier administratif du permis de construire ou de la déclaration préalable. Ce dossier répond à un formalisme précis correspondant à un Cerfa spécifique. Le Cerfa n’est pas le même selon le projet (maison individuelle ou autre). Le dossier inclue :

des pièces graphiques illustrant le projet et donnant ses dimensions dans les trois dimensions afin de montrer que le projet respecte bien l’ensemble des règles, prospects et normes auxquelles il est soumis.
Des pièces écrites détaillant les dispositions techniques du projet (accès, réseaux, matériaux, teintes etc.)

Selon le type de projet (maison individuelle, lotissement, ERP etc.) et son emplacement (PLU, ABF etc.), la liste et le nombre de pièces varient.

Calculs thermiques RE2020 / RT2012

Une note de calcul thermique accompagne le dépôt du permis. Selon le type de projet, ça sera la RT2012 ou la RE2020 qui s’appliquera.

Dans le cadre de la RE2020, une Analyse du Cycle de Vie du bâtiment doit également être réalisée en phase PRO. Dans le cadre de la RT2012, c’est le Cep et la Tic qui doivent être calculés en phase PRO pour que le projet soit conforme à la réglementation.

Dossier détaillé (PRO) et de consultation des entreprises (DCE)

Après l’obtention du permis, le projet doit être affiné, notamment sur ses aspects techniques : pré-dimensionnement des structures, des réseaux, choix et positions des équipements techniques, choix et repérage des différents revêtements sols et murs, détails des aménagements, cotations précise du cloisonnement, etc.

Le dossier PRO détaille en plan et par écrit tous ces éléments. Les pièces écrites du dossier PRO détaillent lot par lot chaque ouvrages et prestations du projet. Ce sont les CCTP (Cahier des Clauses Techniques Particulières). Les pièces écrites et pièces graphiques constituent le DCE qui permet aux entreprises consultées de chiffrer précisément l’ensemble du projet.

Le dossier DCE cadre les prestations du marché. Il permet d’éviter les travaux supplémentaires dûs à un oubli lors du chiffrage. Il détaille précisément chaque prestation afin de maîtriser le rendu esthétique et le coût, il établi les limites de prestations entre différents lots sur un même ouvrage et sert de guide pour l’ensemble du chantier.

Maitrise d’œuvre

La maîtrise d’œuvre consiste à :

Coordonner la préparation de chantier : plan d’exécution, validation des fiches techniques avant commande, validation des plans de détails avant fabrication, planning détaillé
Diriger l’exécution du chantier : surveiller la qualité d’exécution, coordonner les intervenants, apporter des solutions techniques et esthétiques selon les problèmes rencontrés, réaliser le suivi des situations financières et établir les certificats de paiement
Assister le maître d’ouvrage lors de la réception : réalisation des opérations préalable à la réception (OPR), réceptionner le chantier et établir la liste des réserves, suivre la levée de réserve, établir le décompte général et définitif pour chaque entreprise.

Ainsi, en confiant la maîtrise d’oeuvre de votre projet à un professionnel, vous serez allégés de tous les petits tracas du quotidien du chantier. Le maître d’oeuvre vous consultera seulement pour les sujets importants (choix esthétique, choix technico/financier etc.). Il épurera les demandes de travaux supplémentaires voire les supprimera s’il le peut et anticipera les problématiques d’exécution, de coordination ou d’approvisionnement afin de tenir les délais, la qualité et le coût du projet.

Voiries et réseaux divers

Les travaux de VRD regroupent l’ensemble des travaux autour de la construction : terrassements, réseaux enterrés, espaces verts, voiries, terrasse, piscine, chemin, clôture etc.

En effet, il faut vous imaginer que votre terrain sera un champ de boue à la fin de la construction. Il faut donc prévoir les prestations indispensables à la remise en état, ne serait-ce que l’engazonnement.

Vous pouvez partir sur une moyenne de 70 à 100€ /m2 de terrain, hors emprise de la construction, en phase esquisse.

Travaux de construction

On y arrive enfin ! Le coût des travaux de construction représentera évidemment une part prépondérante du prix total de votre projet !

Les travaux de construction se chiffrent au m2 de surface utile. Selon le type de construction, le prix minimum au m2 diffère. En effet, lorsque l’on compare des prix au m2 il faut bien s’assurer de comparer des prestations équivalentes. Notamment, pour la construction de maison individuelle, il y a les prix « prêt à décorer » : hors finition (peinture et revêtements) et hors aménagement des pièces d’eau (avec cuisine et salle de bain à minima), contrairement aux « maisons d’architecte », le plus souvent « clé en main ». Aussi, il faut toujours demander si les prix sont donnés hors taxe ou toutes taxes comprises.

Le prix va également varier selon le type de fondation et la nature du sol ou la configuration du terrain. Le contexte économique mondial fait aussi varier le prix des matériaux et donc le coût de la construction finale. Ainsi, il faut bien comprendre qu’une estimation reste approximative jusqu’à la signature des devis avec les entreprises.

Pour la construction neuve d’une maison individuelle standard, sans adaptation au terrain, clé en main, il faut compter en moyenne en France 1600€HT par m2. Les prix peuvent descendre à 1100€TTC par m2 en version prête à décorer ou monter très haut selon le standing attendu.

Chaque choix technique, chaque équipement ajouté ou originalité feront augmenter les prix. De même, plus les demandes modificatives ou travaux supplémentaires arriveront tardivement, plus cela aura un impact financier important. C’est pourquoi il faut très clairement et le plus précisément possible exprimer son besoin dès le départ afin de cibler et ajuster votre projet au plus proche de vos attentes et de votre budget.

Dans le cadre d’une rénovation, il faut compter environ 500€TTC par m2 pour une rénovation légère (peinture, revêtements, pièces d’eau). S’il s’agit d’une rénovation plus lourde, avec de la démolition de cloison, ouverture de mur porteurs, reprises structurelles et/ou changement de menuiseries extérieures, il faut alors compter entre 800 et 1000€TTC par m2. L’accessibilité du chantier, notamment pour les livraisons et l’évacuation des gravats, et les découvertes ou aléas éventuels influencent fortement le coût du chantier. De plus, le prix va varier selon les travaux que vous effectuez vous même et le choix de la fourniture.

TVA

Comme indiqué précédemment, les professionnels du bâtiment parlent souvent en montant de travaux hors taxe. Attention donc à ajouter au prix de la construction, la TVA adéquat.

Différentes TVA s’appliquent selon le type de travaux :

20% : la classique, en travaux neuf ;
10% : pour des travaux de rénovation ;
5.5% : pour des travaux de rénovation thermique selon la réglementation en vigueur ;

Des primes, prêt à taux zéro ou crédit d’impôt sont également possibles selon les réglementations en vigueur dans le cadre de travaux de rénovation.

Mobiliers

Il est super important de prévoir une enveloppe budgétaire pour le mobilier dès le départ. En effet, c’est ce qui vient en tout dernier, et si ce n’était pas prévu, il risque de n’y avoir plus rien dans le porte monnaie !

Pour du logement, on trouve sur internet des enveloppes de prix moyen pour meubler à neuf un studio (2500€) , un deux pièces (5000€) ou un trois pièces (7000€). Mais cela dépendra tellement de vos goûts et choix que le mieux est encore de prendre un petit tableur et de se lister les essentiels.

Divers

J’ai essayé ici de lister les dépenses les plus récurrentes d’un projet de construction. Mais les cas de figures étant illimités, je ne saurais être exhaustive. Ci-contre quelques postes de dépense courant pour des projets autre que de la maison individuelle.

Contrôleur technique

Le bureau de contrôle est obligatoire dans certains cas :

Pour un ERP autre que de catégorie 5 (Établissement Recevant du Public),
Pour un projet situé en zone sismique, selon l’importance du bâtiment,
Si le bâtiment présente des caractéristiques structurelles particulières (porte à faux important, grande hauteur, technique non conventionnelle…)
etc.

Son rôle est d’apporter un contrôle supplémentaire et ciblé lorsqu’il y a des enjeux important pour la sécurité des personnes ou la solidité de l’ouvrage. De plus, son rapport final doit être sans réserve car il est alors indispensable pour pouvoir assurer le bâtiment.

Coordonnateur de Sécurité et de Protection de la Santé – CSPS

Le rôle du coordonnateur SPS est de :

S’assurer que les ouvriers travaillent dans de bonnes conditions pour leur sécurité et leur santé.
S’assurer de la sécurité de ceux qui seront amenés à intervenir ultérieurement sur l’ouvrage.

Le maître d’ouvrage a l’obligation de s’accompagner d’un CSPS lorsque le chantier fait une certaine taille (plus de 4M€) ou lorsque le chantier réunit pendant plus de 30jours au moins 20 personnes simultanément.

Révision des prix

La révision des prix consiste à appliquer sur chaque facture un coefficient, l’index BT, reflétant l’inflation. Ainsi, la fluctuation des prix des matières premières entre l’établissement du devis et la facturation est prise en compte de fait.

Cette révision des prix est obligatoire en marché public. Bien que peu appliqué en marché privé, elle permet d’éviter les litiges liés à l’inflation sur des chantiers de longue durée.

Erreurs fréquentes

Ne compter que le budget de la construction

La première et plus courante des erreurs que j’observe est de ne compter que le prix du coût des travaux. Or, comme on le détaille dans cet article, il y a de nombreux autres postes de dépense qui, sans être prépondérant, peuvent mettre à mal la réalisation de votre projet si vous les oubliez ou les sous-estimez.

Ainsi, faites l’exercice de lister chaque item et demandez vous si vous êtes concernés ou pas. Associez ensuite une enveloppe budgétaire à chaque item. Vous pourrez ensuite choisir en âme et conscience de ne pas prévoir certaines prestations ou de les temporiser.

Ne pas prévoir de budget pour les aléas

Une autre erreur fréquente est de ne pas prévoir de « poire pour la soif ». En effet, personne n’est parfait. Les oublis, erreur d’estimation, aléas technique ou conjoncturel sont imprévisibles. Prévoyez donc un budget entre 5% en neuf et 10%en rénovation du montant total des travaux pour ces « aléas ».

Cela peut se faire en créant une ligne spécifique « aléas » ou en gonflant d’autres lignes comme le mobilier ou les espaces vert. Ainsi, si vous n’avez pas d’aléas qui surviennent durant le chantier, vous pourrez vous faire plaisir sur les gammes de mobilier à choisir, rajouter des arbres à planter, choisir une terrasse bois plutôt que béton etc.

Quand il n’a pas été prévu de budget secours et que les prix explosent lors de la consultation des entreprises, il faut alors faire un travail d’optimisation et/ou de suppression des prestations non indispensables afin de revenir au budget prévu.

Questions fréquentes

Dans quel ordre dois-je m’y prendre ?

La première chose à faire est d’établir le programme de votre construction. Cela vous permettra d’avoir une première approche de nombre de m2 à construire, de place de stationnement à réaliser etc. Il vous faudra ensuite réaliser l’analyse de votre terrain afin de savoir à quelles règlementations vous êtes soumis et connaître la configuration des réseaux existants.

Ces deux premiers exercices devraient vous permettre de savoir si vous êtes ou non concernés par chaque poste de dépense décrits ci-dessus. Listez alors ces différents postes et mettez un prix en face avec des formules liés aux données d’entrée suivantes :

m2 de surface de plancher
place de stationnement
m2 de terrain
m2 de bassin de piscine

Le fait de rentrer des formules dynamiques vous permettra d’ajuster le programme et le budget en parallèle. Ainsi, vous saurez combien vous fait économiser au global 1m2 de surface de plancher par exemple, etc.