Les 8 outils pour tout connaître de votre terrain - Floriane Massoulès Architectes

Introduction

Bien connaître votre terrain est indispensable avant de commencer votre projet. Des caractéristiques de votre terrain et des règlements d’urbanisme qui lui sont liées proviendront la moitié des contraintes de votre projet. L’autre moitié étant les contraintes programmatiques. Je vous livre ici nos outils indispensables d’analyse de terrain.

Nos outils

Cadastre.gouv

Le site cadastre.gouv vous permettra de visualiser et télécharger la ou les parcelles constitutives de votre terrain. Il permet également de réaliser des mesures de longueur et de surface et de télécharger les informations cadastrales :

Adresse
Section
Numéro cadastral
Superficie cadastrale

Les étapes à suivre sont les suivantes :

Entrez votre adresse et cliquez sur « rechercher »
Précisez votre adresse selon la demande si nécessaire
Cliquez sur la loupe (n’importe laquelle si plusieurs sont proposées)
Un pop-up s’ouvre. L’ensemble de la commune ou de la section (partie de la commune) est représentée. Zoomez pour avoir plus de détails et vous repérez dans le plan
Naviguez à l’aide des outils de navigation jusqu’à votre terrain

Bravo ! Vous voyez à quoi ressemble la parcelle de votre terrain. Maintenant, vous pouvez faire les actions suivantes en cliquant sur « outils avancés » :

S’informer : permet d’exporter la fiche d’information cadastrale après avoir cliqué sur votre terrain (un « i » dans un rond apparaît et la parcelle est cernée en rouge).
Imprimer > Extrait de plan: permet d’exporter sous format A3 ou A4 et à l’échelle elle souhaitée votre terrain.
Légende : permet de connaître à quoi correspond les légendes, notamment concernant les limites parcellaires et clôtures pour savoir si elles sont mitoyennes ou non.
Mesurer : permet de mesurer une longueur, une aire, un angle ou un périmètre

Bonus

En bonus, trois astuces concernant le cadastre :

Pour les plus équipés, vous pouvez transformer le pdf du cadastre en fichier .dwg avec Illustrator.
Pour les plus curieux, vous pouvez demander la matrice cadastrale d’une ou plusieurs parcelles à l’adresse indiquée lorsque vous éditez un extrait de plan d’une parcelle. L’adresse est de type @dgfip.finances.gouv.fr. La matrice cadastrale permet de connaître le propriétaire d’une parcelle et l’ensemble des parcelles liées au propriétaire. Cela permet notamment de confirmer une propriété cadastrale comportant plusieurs parcellaires attenantes.
Pour les plus pointilleux, vous pouvez vous rendre sur l’adresse cadastre.data.gouv pour télécharger directement l’ensemble du cadastre d’une commune au format .dxf

Georisque.gouv

Le site georisque.gouv vous permettra de connaître tous les risques géologiques de votre terrain. Cela inclut les risques :

Inondations
Sismiques
Mouvements de terrain
Cavité souterraine
Radon
Retrait et gonflement des argiles
Feu de forêt
Volcanisme
Avalanche
Technologique
Pollution des sols

Selon la région, certains risques sont plus ou moins courant. Il est également rare que les risques cavité souterraine et retrait/gonflement des argiles se cumulent car ils traduisent tous deux une nature de sol particulière. Sol plutôt de type rocheux pour les cavités et plutôt de type argileux pour les risques de retrait ou gonflement. Vous trouverez de plus amples explications pour chaque type de risque sur le site.

Chaque risque est, de manière générale, lié à des règlements graphique et écrit qu’il faut respecter. Ces règlements se nomment PPRN pour Plan de Prévention de Risque Naturel ou PPRT pour Technologique. Il arrive cependant que certains territoires soient identifiés à risque sans pour autant qu’un PPRN ait été approuvé. Selon l’intensité du risque sur notre parcelle et le type de projet, les règles à suivre décrites dans le PPRN seront plus ou moins contraignantes. Pour les PPRT, si un risque existe, il y aura forcément une cartographie précise et un règlement associé.

Pour récupérer l’ensemble des risques de votre terrain, il vous faut :

Cliquer sur « Connaître les risques près de chez soi »
Cliquer sur « une adresse »
Entrer l’adresse de votre terrain, cocher la case « j’accepte les CGU » et valider
Attendre que la page ait complètement chargée
Cliquer sur « Télécharger les informations sur les risques »

La première page du dossier vous donnera la synthèse des risques. Les pages suivantes vous détailleront le type d’aléas et l’existante ou non d’un PPRN associé. Attention cependant aux dates d’approbation ou de abrogation. Parfois il y a eu plusieurs version d’un même PPR ou bien des PPR qui ne sont plus en vigueur.

L’enjeu est ensuite de trouver les PPRN et PPRT correspondant pour les appliquer à votre projet. Pour cela, rendez vous sur le site de votre département, de type département.gouv.fr . Malheureusement, aucun site des services de l’état ne sont pareil. Je ne vais donc pas pouvoir vous donner une méthodologie générique. Cependant, mon astuce est de trouver la mention « IAL Information Acquéreur Locataire », qui souvent se situe dans le bandeau du bas. Vous pouvez y faire une recherche par commune qui vous indique ensuite les PPRN et PPRT associés avec un lien vers les documents correspondant.

Atlas des patrimoines

Le site atlas.patrimoines est un site gouvernemental permettant d’identifier les périmètres de protection patrimoniaux de votre commune. J’annonce : il est très mal fichu ! Voilà la marche à suivre pour avoir les informations qui s’affichent :

Rester dans la section de recherche intitulée « Rechercher et aller à »
Cliquer sur « commune »
Commencer à écrire les premières lettres de votre commune
Des suggestions s’affichent en menu déroulant : cliquer sur le nom de votre commune
Cliquer sur « Charger les données… »

Normalement des cercles rouge et des périmètres vert, orange etc. s’affichent. Bravo ! Vous pouvez maintenant naviguer et zoomer jusqu’à votre terrain. Je vous conseille cependant pour exporter votre cartographie de rester sur une vue assez large car ce n’est plus très compréhensible à petite échelle.

Pour exporter votre carto en pdf il vous faut cliquer sur le logo de l’imprimante, choisir votre format et orientation et cliquer sur exporter. Rien de plus simple ! La carto s’exporte directement avec les légendes des zones et périmètre, ce qui est très pratique.

L’interêt de savoir si son terrain est dans un périmètre patrimonial ou pas c’est parce que cela influence le type de dossier d’autorisation d’urbanisme à réaliser (Permis de construire ou Déclaration préalable) et le délai de traitement du dossier. En effet, selon qu’il sera soumis ou pas à avis ou accord de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France), le délai d’instruction du dossier n’est pas le même.

Ces périmètres de protection sont normalement indiqués dans les règlements d’urbanisme des communes. Mais il arrive que cela ne soit pas clair, qu’ils fassent l’objet d’une annexe introuvable ou simplement que la commune de mon terrain n’ait pas de document d’urbanisme – ce qui ne l’exonère pas de l’ABF le cas échéant.

Urbanisme.gouv

Le site urbanisme.gouv est assez récent. Il est censé centraliser les documents d’urbanisme des communes de l France entière. Mais il n’est pas toujours très fiable car toutes les communes ne tiennent pas à jour leurs informations. Cependant, c’est un premier départ vers la quête des documents d’urbanisme de votre commune.

Attention, une règle générale est que seuls les documents papiers disponibles en mairie sont opposables. De manière générale, il est donc conseillé de se rapprocher de votre mairie pour vous faire confirmer la validité des documents trouvés sur internet et notamment la date d’approbation ou de dernière modification des documents d’urbanisme en vigueur.

Sur le site de l’urbanisme, pour les communes à jour, il sera indiqué si la commune est soumise à :

un PLU (Plan Local d’Urbanisme),
au RNU (Règlement National d’Urbanisme),
une carte communale,
un POS (Plan d’occupation des Sols),
un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur)
une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager).

Vous pourrez alors télécharger les documents correspondant et avoir accès aux versions antérieures.

Pour les communes qui n’ont pas téléversé leurs documents d’urbanisme, il faudra vous rendre soit :

sur le site de votre mairie ;
sur le site de la communauté de communes de votre ville ;
les joindre par téléphone pour qu’ils vous envoient les documents ;
vous rendre sur place dans votre mairie pour consulter les documents papier ;

Un autre conseil concernant les documents d’urbanisme : renseignez vous auprès de votre mairie pour connaitre l’existence éventuelle d’une révision en cours ou d’un nouveau texte en cours de rédaction. En effet, c’est le document d’urbanisme en vigueur lors du dépôt de votre dossier d’autorisation d’urbanisme qui fait foi.

Google Earth

Google earth me permet surtout d’avoir des images satellites d’excellente qualité. Cela donne ainsi une bonne idée du contexte bâti et paysager qui entoure votre terrain. Cela permet aussi de mieux identifier le type et la forme des toitures dans le cadre d’un bâtiment existant, pas toujours visibles depuis le sol. Le mieux est de télécharger l’application sur ordinateur pour avoir accès à la meilleure qualité d’image et à toutes les options.

Remonter le temps

Le site remonterletemps permet de comparer des cartes et photos aériennes anciennes et actuelles mais surtout de télécharger ces cartes. Je trouve important de connaître l’histoire de son terrain afin de mieux comprendre son rapport aux bâtis avoisinants ou au paysage. Car même un terrain non bâti raconte, par la forme de sa parcelle, son histoire et son rapport au contexte.

Les cartes téléchargeables sont les suivantes :

Carte de Cassini (18ème siècle)
Carte de l’état major (1825/1866)
Photographies aériennes (1919 à nos jours)

Pour cela c’est très simple : cliquez sur Télécharger, indiquez le nom de votre ville dans la barre de recherche et sélectionnez-là. Vous n’avez plus qu’à naviguer dans le temps. Des points orange vous indiquent le centre des prises de vue disponibles.

Le passé de votre terrain sera toujours intéressant à connaître soit pour identifier les phases successives de constructions dans un cadre existant, soit pour connaître l’existence de constructions passées et donc de potentielles fondations enfouies, de pollution éventuelle des sols ou de présence de zone de remblais.

Geoportail

Le site geoportail est intéressant pour récupérer la carte IGN de votre terrain si vous n’avez pas de relevé topographique établi par un géomètre.

Il vous permettra aussi de réaliser une coupe du profil de votre terrain. La précision n’est qu’à 50cm près et ne distingue pas les bâtiments du terrain naturel mais c’est déjà ça. Vous saurez ainsi sur quel niveau NGF (Nivellement Général de la France) vous êtes. Cela peut être utile en cas de PPR Inondation ou pour l’établissement de votre dossier d’autorisation d’urbanisme.

DT/DICT

La DT (Déclaration de projet de Travaux) et DICT (Déclaration d’Intention de Commencement des Travaux) permettent :

De récolter les informations relatives aux réseaux enterrés et aériens passant au droit et/ou sur votre parcelle
D’indiquer aux concessionnaires réseaux que vous allez réaliser des travaux à proximité de leurs ouvrages le cas échéant
De minimiser les risques d’incident sur les personnes et de dommages sur les ouvrages existant

Ce type de formalité est surtout fréquente pour les chantiers important. Cependant, depuis 2012, tous travaux entrepris sur une parcelle privée ou publique doivent avoir fait l’objet d’une DT par le maître d’ouvrage. Dans le cadre de la phase d’analyse de terrain, la DT permettra de recevoir de la part des concessionnaires réseaux l’ensemble des plans de canalisations qui passent devant et sur votre parcelle. Cela est utile pour savoir s’il y a :

le gaz de ville,
un réseau de chaleur urbain,
des réseaux unitaire ou séparatif pour les EU/EV et EP
une servitude de réseau publique sur votre parcelle

Pour l’eau et l’électricité, dans les cas courant, ces réseaux sont toujours présents aux droits de la parcelle sinon celle ci ne peut être constructible.

Pour réaliser une DT en ligne, il faut vous rendre sur le site Téléservice Réseaux et canalisations et suivre les étapes suivantes :

Créez un compte via l’onglet « Responsable de projet »
Connectez-vous en tant que Déclarant
Valider les CGU
Allez dans « Outils > Tracer votre emprise de chantier »
Localisez votre terrain en dessinant un contour autour et en prenant la partie de rue que longe votre terrain. Double-cliquez pour valider l’implantation
Cliquez sur « Préparer mon dossier »
Sélectionnez « DT » ou « DT/DICT conjointes » si votre emprise est inférieure à 20000m2
Complétez les informations demandés et validez
Téléchargez le dossier reçu par mail
Envoyez chaque Cerfa avec les fichiers joints (pdf et xml) à l’adresse correspondant au destinataire, comme expliqué dans le document « Résumé »
Attendez de recevoir les plans de réseaux de la part des concessionnaires. Ils ont 9 jours pour la DT et 7 jours pour la DICT pour vous répondre.

Il est parfois possible de récupérer les plans de réseaux des concessionaires via les annexes au PLU ou via le site des concessionnaires. Mais cela est souvent compliqué ou alors les plans ne sont pas très lisibles. Voilà pourquoi avec la DT vous faites d’une pierre deux coups !

Questions fréquentes

Dans le cas d’une rénovation, existe-t-il un moyen de récupérer les plans d’origine ?

La réponse est « ça dépend ». Si votre bâtiment est postérieur à 1943, oui. S’il est antérieur à 1943, sauf si vous avez accès par chance aux archives de l’architecte, il est rare de retrouver les plans.

Dans le cas d’un bâtiment d’après 1943, vous pourrez récupérer les plans du permis de construire auprès de votre mairie ou des archives municipales. Jusqu’à il y a peu, l’ensemble des plans intérieurs du projet étaient inclus au permis, en plus des façades et du plan de masse. C’est donc là une source d’information formidable ! Attention cependant aux différences entre le permis et la construction réelle, il est rare que rien n’ait bougé.