Pourquoi rénover plutôt que construire ?

Notions de base

Introduction

Plusieurs raisons poussent à rénover plutôt qu’à construire. On identifie des raisons environnementales, patrimoniales, sociales et économiques. Avant de détailler ces raisons, nous allons faire un état des lieux des différentes périodes de construction. Nous verrons leur caractéristiques et leurs avantages et inconvénients.

Historique des périodes de construction

Avant 1948

Les bâtiments existants datant d’avant 1948, présentent l’utilisation de matériaux naturels locaux, peu transformés. Ils étaient mis en œuvre par des artisans qualifiés grâce à des savoirs faire ancestraux. Il s’agit par exemple de la terre crue, du colombage, de la bauge, de la pierre, du pisé etc. De plus, ces bâtiments s’inscrivent sur leur territoire en prenant soin de leur environnement. Ils s’implantent en relation étroite avec la pente, le soleil, la végétation etc. Enfin, ces bâtiments régulent l’hygrométrie de l’air. Ils sont capables, dans une certaine mesure et s’ils n’ont pas été dénaturés, d’absorber la vapeur d’eau produite par l’activité humaine et de la re larguer sans détériorer le bâtiment. Cela est possible grâce aux matériaux dont ils sont composés qui sont dans leur majorité très hygroscopiques.
Les bâtiments d’avant 1948 ont donc l’avantage d’avoir une belle qualité de réalisation, une forte inertie et capacité hygroscopique donnant un confort d’été très appréciable. Ils présentent aussi une conception simple et efficace qui permet de nombreuses adaptations dont souvent la sur élévation.

Entre 1948 et 1974

A partir de 1948, on observe le développement des matériaux industrialisés grâce à l’essor du ciment et du pétrole. Les matériaux locaux et la conception bioclimatique sont délaissés. L’après guerre et les trente glorieuses poussent à construire et reconstruire vite et en nombre. C’est aussi la période de réalisation des opérations de grands ensemble de logements et de l’architecture dite moderne. Cette architecture présente la suppression de tout ornement (plus de corniche, d’appui de baie, de volets etc.), le développement des toitures terrasses grâce à l’essor de l’étanchéité bitumineuse, des fenêtres horizontales métalliques en bandeau et des pilotis qui illustrent le désenracinement des bâtiments de leur sol d’assise.
Les bâtiments de cette période sont, ce que l’on appelle couramment, des passoires thermiques. En effet, ces bâtiments sont principalement en béton de faible épaisseur : murs, plancher, plafond des combles. Ils présentent une certaine inertie mais pas suffisante pour avoir un déphasage qui compenserait le manque d’isolation. Ils sont cependant en général de bonne facture, très solide, mais peu entretenue. De plus, la suppression des ornements, le « lissage » des façades, ont entraîné le délabrement plus rapide des façades par le ruissellement de l’eau qui n’est pas éloigné des façades comme elle l’était grâce aux ornements.
Ces bâtiments peuvent être en général facilement sur-élevés, réhabilité ou rénovés en prenant un soin particulier sur leur isolation.

Après 1974

A partir de 1974, suite au choc pétrolier, c’est le début des réglementations thermiques. A partir de cette période, on observe donc la mise en place progressive de l’isolation grâce au développement de la laine minérale puis de la plaque de plâtre. Certaines habitations présentent encore des doubles murs en briques isolés et ventilés mais la plaque de plâtre cartonnée (le fameux BA13 ou Demi-still que l’on connaît aujourd’hui) devient progressivement la norme. Les cloisons sèches se développent au détriment des cloisons en briques plâtrières enduites. La technologie des plaques de plâtre qui provient des États Unis. Elle a été poussé par le ministère de la reconstruction à partir de 1945 pour palier à la pénurie de main d’œuvre qualifiée qui mettait traditionnellement en œuvre le plâtre en poudre sous forme d’enduit ou de moulure. De même pour la laine minérale qui remplace progressivement l’amiante interdite en 1996.
La qualité de ces constructions va progressivement décroître au profit de la quantité de technologies et de normes qui s’appliquent au bâtiment (ventilation, climatisation, électricité…). La construction devient un assemblage de produits industrialisés rapides à mettre en œuvre au détriment des savoirs faire artisanaux.

A partir de 1986

À partir des années 1986, les premières lois de défiscalisation apparaissent pour favoriser l’investissement locatif. La main d’œuvre qualifiée est progressivement remplacée par des ouvriers non qualifiés. On commence à perdre en qualité et à construire à la va-vite à cause d’une perte significative des savoirs faire artisanaux et, entre autre, de politiques favorisant la désindustrialisation du pays, la mondialisation et les filières générales au détriment des filières pro et technologiques chez les jeunes. Les crises économiques à partir des années 90 expliquent aussi la baisse de moyens et donc de qualité dans la construction. Les espaces sont plus petits, les logements perdent une pièce avec la cuisine qui devient systématiquement ouverte faisant partie du séjour, les chambres sont réduites à minima, les fenêtres sont plus petites et moins nombreuses, les plafonds à 2.50m deviennent la norme.
Les bâtiments construits à partir de ces années là sont cependant moins énergivores. Cela est dû aux réglementations thermiques encadrant leur réalisation et deviennent de plus en plus pourvus de balcons ou terrasses qui nuisent cependant souvent à la luminosité intérieure.

Pourquoi rénover plutôt que construire ?

Raisons environnementales

Le secteur du bâtiment est responsable de 23% des émissions de GES et de 43% de la consommation d’énergie à l’échelle nationale. Il est donc temps d’agir pour réduire cet impact. La rénovation est un des leviers.
En parallèle, le mauvais état et l’inadaptabilité des logements aux besoins actuels sont responsables d’une partie de la vacances du parc résidentiel existant. Cette vacance représente en moyenne 8% du parc de résidences principales national.
Enfin, la consommation d’espaces naturels ne cesse de continuer. Elle a augmenté de 70% depuis 1981 alors que la population n’a augmenté que de 19%. Cela représente en 20ans la consommation de l’équivalent du département du Rhône sur l’ensemble du territoire français. 68% de ces bâtiments vacants sont à destination d’habitats.

On comprend donc, en terme d’habitations, la nécessité de rénover les bâtiments existants avant de construire du neuf. Cela permet de préserver ces terrains naturels lorsque cela est possible et de rendre à nouveau attractif le patrimoine bâti. De plus, rénover permet de réduire les dépenses énergétiques en évitant les démolitions et une partie des émissions liés à la construction du gros œuvre. Enfin, les bâtiments existants représentent une source de surface habitable par leur sur-élévation ou par la rénovation /réhabilitation/restructuration de ceux qui sont vacants.

Raisons patrimoniales et architecturales

Les bâtiments d’avant 1990 présentent des caractéristiques patrimoniales intéressantes sur les plans architecturaux mais aussi techniques.
En effet, les bâtiments datant d’avant 1948 illustrent les techniques ancestrales à préserver avec des volumes et espaces généreux et bien pensés. Ceux construits jusque dans les années 1990 sont aussi en général bien construits, avec des espaces généreux, de nombreux rangements et d’une grande solidité grâce à l’emploi systématique du béton armé.

Raisons sociales

Deux principales raisons d’ordre social vont en faveur de la rénovation. Il s’agit tout d’abord de l’opportunité de revitaliser les centres anciens. En effet, en réhabilitant les logements ou bâtiments anciens, cela rouvre la porte de ces territoires aux des familles, jeunes travailleurs, investisseurs ou commerçants.
Rénover le bâtiment ancien, et notamment celui d’avant 1948, dans le respect des matériaux qui les composent, permet aussi de valoriser les savoirs faire artisanaux, de promouvoir des filières locales à forte valeur humaine.

Raisons économiques

Acheter un bâtiment existant à rénover c’est aussi acheter un terrain et/ou un emplacement. Ils sont souvent situés dans un tissu urbain déjà bien développé que l’on ne pourrait pas se payer autrement. Contrairement aux lotissements neufs ou quartiers en cours de développement, acheter dans l’existant est souvent garant d’un quartier avec une certaine qualité patrimoniale ou d’un accès à des services et commerces déjà bien implantés.
Enfin, une fois rénové, le bâtiment prend toujours de la valeur. S’il a été acheté au juste prix, la rénovation permet à la revente de réaliser facilement une plus value intéressante.

Erreurs fréquentes

Se lancer seul

S’entourer de professionnels spécialisés comme l’architecte qui est un généraliste est une bonne première étape pour analyser les opportunités et risques d’un projet de rénovation. Se lancer seul c’est risquer de mal évaluer l’ampleur des travaux, le montant financier et leurs complexité. C’est aussi risquer de faire les mauvais travaux qui pourraient nuire à la stabilité ou à la pérennité du bâtiment.

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Dernière mise à jour le 7 avril 2023